"Até 14%." Você já viu o banner. Talvez no Instagram de um corretor, talvez num pitch de WhatsApp. É um número real. É também, quase sempre, o melhor mês de uma unidade mobiliada em alta temporada, antes de alguém subtrair um único custo.
Essa distância entre a manchete e o depósito que pousa na sua conta é a história inteira. Então vamos fazer a conta que os decks de venda pulam.
Aqui está a base honesta. As rentabilidades residenciais de longo prazo em Assunção ficam em 5–7% bruto na cidade. Nos bairros de investidor, Villa Morra, o corredor de Trinidad, você vai ver 7–12% bruto, com as rentabilidades líquidas do bairro de Villa Morra pousando em torno de 6–8%. Aluguéis mobiliados de curta temporada e temporários podem bater isso. Também podem ficar vazios. Mais sobre o porquê abaixo.
Nenhum desses é o número de 14%. O número de 14% é um pico, não uma média.
Rentabilidade bruta é uma manchete. Rentabilidade líquida é o seu retorno.
A rentabilidade bruta é simples e enganosa. Aluguel anual dividido pelo preço de compra. Ela ignora tudo entre a transferência do inquilino e o seu saldo bancário.
A rentabilidade líquida é o que sobrevive depois das deduções. E num mercado de aluguel jovem, essas deduções importam mais do que num maduro, porque você não pode se apoiar em décadas de dados de ocupação para suavizá-las.
As quatro coisas que separam bruto de líquido:
- Administração. Um aluguel de curta temporada mobiliado precisa de limpeza, troca de hóspedes, gestão do anúncio. Reserve uma fatia relevante da receita para isso. O longo prazo é mais leve, mas não de graça.
- Vacância. Nenhuma unidade aluga 365 dias. Unidades mobiliadas em especial oscilam com a temporada.
- Taxas e impostos. Taxa de condomínio, encargos municipais, imposto de renda sobre os ganhos de aluguel, e os custos de transação que você já pagou na entrada.
- Manutenção. Inquilinos de mobiliado são mais duros com a unidade. Mobília deprecia. Eletrodomésticos falham.
Passe uma unidade mobiliada de "7% bruto" pelas quatro e você frequentemente aterrissa mais perto do número de longo prazo de qualquer jeito, só que com mais trabalho e mais variância. Isso não é um motivo para evitar aluguéis de curta temporada. É um motivo para precificá-los com honestidade.
Por que "até 14%" normalmente significa um bom mês
A receita de aluguel de curta temporada mobiliado não é uma linha reta. É uma onda. Um studio bem localizado em alta temporada, lotado, a diárias premium, pode registrar um número mensal que, anualizado, dá algo de encher os olhos. Anualize o pico e você chega a "14%".
Mas a baixa temporada existe. A semana vazia entre hóspedes também. O mês em que você repinta também. Faça a média do ano inteiro e a onda se achata em algo bem mais ordinário. O pitch cita a crista. O seu retorno é a média.
Isso não é exclusivo do Paraguai. É como o marketing de aluguel mobiliado funciona em todo lugar. Assunção só por acaso é jovem o suficiente para que menos compradores tenham visto o número do ano inteiro ainda.
Um exemplo trabalhado
Pegue dois pontos de entrada realistas na Guaravia.
Um apartamento de um quarto de US$ 68.000+ no corredor de Trinidad, num mercado em que o produto premium de Assunção fica em mais ou menos US$ 900–1.300 por m². Ou um studio boutique de US$ 62.900 em Villa Morra, o bairro onde as rentabilidades líquidas se agrupam em torno de 6–8%.
Agora, um alerta que importa. Os aluguéis reais variam por prédio, andar, acabamento e mês. Não vou inventar um número mensal preciso e vesti-lo de fato. Peça os comparativos do bairro antes de modelar qualquer coisa. O que segue é estrutura, ancorada nas faixas de rentabilidade verificadas, não uma cotação.
O 1 quarto de Trinidad, longo prazo. Comece pela faixa bruta de bairro de investidor de 7–12%. Um comprador conservador deveria modelar na direção do fundo dessa faixa para um aluguel padrão de longo prazo, e depois descontar mais pela diferença de bruto para líquido. Subtraia administração, uma reserva de vacância, taxa de condomínio e imposto, e um número bruto de 9% realisticamente se comprime na direção do meio de um dígito líquido. Chame de zona de pouso plausível, não uma promessa. Os aluguéis reais variam; peça os comparativos do bairro.
O studio de Villa Morra, faixa líquida. O número de bairro de ~6–8% líquido de Villa Morra já embute os custos típicos, que é por que ele é cotado líquido em vez de bruto. Sobre US$ 62.900, esse é o número mais limpo para raciocinar. Empurre para curta temporada mobiliada e o teto sobe, mas a variância também, e a sua carga de trabalho também. A faixa de 6–8% líquido é a âncora honesta. Peça os comparativos do bairro para ver onde uma unidade específica de fato fica.
O ponto do exercício não é a porcentagem exata. É a disciplina: comece de uma faixa verificada, subtraia com conservadorismo, e nunca modele o mês de pico como o ano.
Por que as unidades compactas vencem
Studios de 30–40 m² e apartamentos de um quarto de 45–55 m² alugam mais rápido. Não porque são glamourosos, porque o público de demanda para eles é o mais profundo. Jovens profissionais, inquilinos solteiros, visitantes de estadia curta e trabalhadores remotos, todos cabem numa unidade compacta. Um quatro quartos não cabe.
Há um vento a favor estrutural aqui também. Só 12,7% dos moradores de Assunção vivem em apartamentos. A cidade ainda é predominantemente de casas. Conforme isso muda, e com 60+ torres em construção, está mudando, o público de inquilinos de apartamento cresce sobre uma oferta que ainda é fina pelos padrões regionais. O estoque compacto fica bem onde essa nova demanda pousa primeiro.
Por que o aluguel em USD importa para você
Se você é um dono estrangeiro, os seus custos e as suas expectativas são em dólares. Um aluguel cotado em guarani te expõe às oscilações cambiais em cada pagamento.
Em 2025 essa oscilação foi a seu favor, o guarani se fortaleceu cerca de 17% contra o USD. O aluguel em guarani teria se traduzido em mais dólares. Mas as moedas não se movem só numa direção, e um ano de valorização não é uma garantia. O aluguel denominado em USD remove o chute. Você sabe o que pousa. Para um investidor estrangeiro passivo, previsível ganha de otimista.
Como ler uma alegação de rentabilidade (checklist)
Cinco perguntas para fazer antes de acreditar em qualquer número:
- Bruto ou líquido? Se não sabem dizer, suponha bruto, e suponha que o líquido é materialmente menor.
- Longo prazo ou curta temporada mobiliada? Risco diferente, carga de trabalho diferente, variância descomunalmente diferente.
- Que ocupação isso supõe? "14%" a 95% de ocupação é uma fantasia. Pergunte a vacância suposta.
- Mês de pico ou média do ano inteiro? Faça anualizarem a baixa temporada também.
- Em que moeda é o aluguel? Aluguel em guarani sobre uma compra em USD carrega risco cambial que eles não vão mencionar.
Se uma alegação sobrevive às cinco, provavelmente é honesta. A maioria não sobrevive.
A seção honesta de risco
O potencial é real. Os riscos também, e fingir o contrário é exatamente o comportamento que este artigo existe para combater.
O mercado de aluguel é jovem. Os dados institucionais são finos. Você está modelando sobre um histórico mais curto do que teria em Buenos Aires ou Santiago, o que significa que mais das suas premissas são estimativas em vez de observações.
Dados históricos limitados cortam dos dois lados. O setor cresceu +38,4% em 2024 e o PIB do Paraguai subiu +6,6% em 2025 segundo o Banco Mundial, sinais fortes. Mas um histórico curto não pode te dizer como as rentabilidades se comportam ao longo de um ciclo completo, porque ainda não houve um nessa escala.
Risco de excesso de oferta em corredores específicos. Mais de sessenta torres é muita unidade nova. Nos corredores mais quentes, a entrega poderia ultrapassar a absorção por um tempo, pressionando aluguéis e ocupação exatamente onde o marketing é mais barulhento. A escolha do bairro não é um detalhe. É o jogo inteiro.
O contrapeso a tudo isso: o preço. Assunção premium fica em US$ 1.200–1.800 por m² contra US$ 3.000–5.000 por m² em Buenos Aires e Santiago. Você está comprando rentabilidade por uma fração do custo de entrada regional, e o financiamento da construtora, normalmente 10–30% de entrada mais parcelas, reduz o capital que você compromete na frente. Essa margem de segurança é o que faz o risco de mercado jovem valer a avaliação.
FAQ
Qual é uma rentabilidade líquida de aluguel realista em Assunção? Para residencial de longo prazo, planeje em torno do meio de um dígito depois dos custos. As rentabilidades líquidas de bairro de Villa Morra ficam em ~6–8%. Os números brutos de bairro de investidor chegam a 7–12%, mas sempre subtraia administração, vacância, taxas e imposto para chegar ao seu número real.
As rentabilidades de "até 14%" são falsas? Não falsas, enganosas. Esse número normalmente reflete o melhor mês de uma unidade mobiliada em alta temporada, antes dos custos e antes de anualizar a baixa temporada. A média do ano inteiro é bem mais baixa.
Devo alugar por longo prazo ou por temporada mobiliada? O mobiliado pode registrar uma receita de manchete mais alta mas carrega mais oscilação de vacância, mais administração e mais variância. O longo prazo é mais baixo e mais estável. Para um dono estrangeiro passivo, mais estável costuma vencer.
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