Você encontrou o apartamento. O anúncio mostra um número, você pode pagar esse número, e agora está pronto para avançar. Aí alguém menciona o escribano, o imposto de transmissão, o registro, e de repente o preço da página não é o preço que você vai pagar. É aqui que muita gente que compra pela primeira vez trava.
Aqui vai a boa notícia logo de cara. Os custos de escritura do Paraguai são modestos para os padrões internacionais. Comparados ao que você entregaria na Espanha, em Portugal ou em boa parte da América Latina, a conta extra aqui é pequena. Mas pequeno não é zero, e a pior hora para descobrir a diferença é na mesa de assinatura. Então vamos percorrer o custo completo de tirar um imóvel paraguaio de um anúncio e colocá-lo no seu nome, e os custos recorrentes que começam no dia seguinte ao fechamento.
O que o preço da vitrine deixa de fora
Quando você vê um apartamento de entrada a partir de US$ 62.900, ou uma unidade no Central Mariscal a partir de US$ 80.000, esse valor é o preço do vendedor para o imóvel. Não é a quantia que sai da sua conta. Em cima dele existe uma pilha de custos de transação, e cada um existe por um motivo.
O item mais importante de todos é o escribano. No Paraguai, um escribano é um tabelião que também é advogado qualificado, e ele carrega peso jurídico real numa transferência de imóvel. Essa pessoa verifica o título, confirma que o vendedor de fato é dono do que está vendendo, checa se há ônus ou dívidas atrelados ao imóvel, e então redige e autoriza a escritura, o documento público que oficializa a venda. Nada sobre a sua propriedade está seguro até o escribano ter feito esse trabalho.
Depois vem o imposto de transmissão, uma cobrança do governo disparada por mover o imóvel de um dono para outro. Em seguida, o imóvel precisa ser registrado no cartório público sob o seu nome, o que carrega suas próprias taxas de registro. Se você está transferindo dinheiro do exterior, o seu banco e o banco recebedor podem cobrar uma fatia sobre a transferência internacional e sobre o câmbio, então inclua isso no seu raciocínio também.
Os componentes, num relance
Aqui está como as peças se encaixam. O objetivo desta tabela é mostrar pelo que você está pagando e quando, não prometer valores exatos, porque os números mudam com o tamanho e as particularidades de cada negócio.
| Componente | Quando é devido | Observação |
|---|---|---|
| Honorários do escribano | Na assinatura | Cobrem a verificação do título e a redação da escritura. Os honorários são negociáveis e escalam com o tamanho da transação. |
| Imposto de transmissão | Na transferência | Cobrança do governo por mudar a titularidade. |
| Registro no cartório público | Após a assinatura | Registra o imóvel sob o seu nome para que a sua propriedade seja oficial. |
| Custos de banco / transferência internacional | No pagamento | Aplica-se quando os fundos chegam do exterior. Confira as taxas dos dois bancos e a taxa de câmbio. |
| Custos de escritura na planta | Variam por construtora | Algumas construtoras cotam um preço que exclui os custos de escritura e os cobram à parte. Sempre confirme. |
Quanto reservar de fato
Para fins de planejamento, separe uma porcentagem de um dígito baixo do preço de compra para cobrir tudo, do começo ao fim. Essa é a estimativa honesta, e é por isso que o Paraguai soa amigável ao comprador ao lado de mercados onde os custos de escritura chegam a dois dígitos.
Mas trate isso como um ponto de partida, não como uma cotação. As taxas aqui são negociáveis, e variam com o tamanho da transação, então o único número que importa é o que o seu escribano te der por escrito antes de você assinar. Peça essa cotação escrita cedo. Um bom escribano vai discriminar de bom grado o que ele cobra e o que o governo cobra, e se alguém não quiser colocar isso no papel, isso por si só merece atenção.
Um item que você nunca pula, por mais apertado que esteja o orçamento: a revisão de título do escribano. Custa algumas centenas de dólares, o que na escala de uma compra de imóvel é quase nada, e é a checagem que fica entre você e comprar uma casa com uma dívida escondida ou um título comprometido atrelado a ela. Pular isso para economizar algumas centenas de dólares é a economia mais cara que você pode fazer.
Comprando na planta? Leia as letras miúdas
A planta é uma das formas mais atraentes de entrar no mercado paraguaio, porque você trava o preço de hoje numa unidade que só ficará pronta lá na frente. Mas a estrutura de pagamento muda a conta do fechamento, e é exatamente aqui que os compradores se surpreendem.
A pergunta a fazer à construtora é simples: o que o seu preço inclui e o que ele exclui? Algumas construtoras cotam um valor de manchete e depois cobram os custos de escritura à parte, assim que o prédio é entregue e o título é transferido para você. Outras já embutem mais coisas. Nenhuma abordagem está errada, mas você precisa saber com qual está lidando, para que a conta final não chegue como um choque dois anos depois de você ter assinado. Consiga a resposta por escrito, e peça ao seu escribano para confirmar.
Os custos que não param no fechamento
O fechamento é um evento único. Ser dono é contínuo, e os custos de propriedade são a parte que os compradores mais esquecem de planejar.
Primeiro, o imposto predial anual. O Paraguai o cobra sobre o valor fiscal do imóvel, que é um número conservador avaliado pelo governo e que costuma ficar bem abaixo do que você de fato pagou. A alíquota fica numa faixa baixa, mais ou menos 0,3 a 1 por cento desse valor fiscal, então a conta anual tende a ser suave.
Se você está comprando um apartamento, também vai pagar as expensas, as taxas mensais de condomínio que cobrem custos compartilhados como manutenção do prédio, segurança, elevadores e áreas comuns. Isso não é imposto e não vai para o governo, mas é uma linha real e recorrente no seu orçamento, então pergunte quanto elas custam antes de se comprometer.
Depois vem a renda de aluguel, se você planeja alugar o imóvel. O Paraguai tributa a renda de aluguel de forma leve, sob um regime linear de 10 por cento, o que é direto e fácil de planejar. E aqui está a parte que faz o Paraguai se destacar para donos internacionais: o país opera um sistema tributário territorial, o que significa que a renda de fonte estrangeira é tributada a 0 por cento. O dinheiro que você ganha fora do Paraguai fica fora da rede tributária paraguaia.
Uma ressalva honesta
Nada disto substitui a orientação profissional sobre a sua compra específica. As regras tributárias têm condições e exceções, os contratos das construtoras variam, e a sua própria situação, sobretudo a sua residência e de onde vem a sua renda, muda como os números se aplicam a você. Tudo aqui é o formato dos custos, não um cálculo personalizado. Antes de assinar qualquer coisa, consiga uma cotação escrita do seu escribano e, se as suas finanças forem minimamente complexas, converse com um contador local. O objetivo não é te assustar. É garantir que você compre de olhos abertos.
O resumo
O Paraguai é genuinamente um dos lugares mais acessíveis para fechar um imóvel, e o quadro tributário recorrente, um imposto predial leve, um linear de 10 por cento sobre a renda de aluguel, e zero sobre a renda estrangeira, é grande parte do motivo pelo qual tantos compradores internacionais olham para cá em primeiro lugar. Essa é a vantagem real, e vale levá-la a sério.
Só não compre baseado no preço da vitrine sozinho. Reserve uma porcentagem de um dígito baixo por cima para o fechamento, pergunte à construtora o que está incluído, nunca pule a revisão do escribano, e coloque tudo por escrito antes de assinar. Faça isso, e a conta completa não guarda surpresas.
FAQ
O que é um escribano, e eu realmente preciso de um? Um escribano é um tabelião paraguaio que também é advogado qualificado, e sim, você precisa de um. Ele verifica o título, checa dívidas ou ônus escondidos, e redige a escritura que oficializa a sua propriedade. A revisão de título custa algumas centenas de dólares e é o único item que você jamais deveria cortar.
Mais ou menos quanto devo reservar para os custos de escritura? Planeje uma porcentagem de um dígito baixo do preço de compra para cobrir tudo do começo ao fim, incluindo honorários do escribano, imposto de transmissão e registro em cartório. As taxas são negociáveis e variam com o tamanho do negócio, então consiga uma cotação escrita do seu escribano antes de assinar, em vez de confiar em qualquer estimativa.
Vou pagar imposto sobre a renda que ganho fora do Paraguai? Não. O Paraguai usa um sistema tributário territorial, então a renda de fonte estrangeira é tributada a 0 por cento. A renda de aluguel gerada dentro do Paraguai é tributada de forma leve, sob um regime linear de 10 por cento, e o imposto predial anual fica em mais ou menos 0,3 a 1 por cento do valor fiscal conservador.
Quer o quadro completo antes de começar a montar a sua lista? Baixe o nosso guia gratuito para comprar imóvel no Paraguai. Ele te leva pelo processo passo a passo, para você saber exatamente o que esperar do anúncio à escritura assinada.