Trois marchés paraguayens reviennent sans cesse quand les acheteurs étrangers commencent à chercher, et ils ne pourraient pas être plus différents les uns des autres. L’un est une capitale hérissée de dizaines de tours neuves. L’un est une ville au bord du fleuve qui se remplit de visiteurs argentins. L’un est une ville au bord d’un lac qui se met en veille neuf mois par an. Si vous vous demandez où acheter un bien immobilier au Paraguay, la réponse honnête dépend de ce que vous voulez que le bien fasse pour vous.
Ce guide passe en revue Asunción, Encarnación et San Bernardino côte à côte. Il couvre ce qu’est chaque marché, à qui il convient et où se situent les risques, pour que vous puissiez accorder une ville à votre objectif réel plutôt que de courir après le premier nom entendu.
Asunción : le marché locatif toute l’année
Asunción est le marché immobilier le plus profond et le plus liquide du pays, et cela se voit dans les chiffres. Les prix vont d’environ $900 à $1,800 le mètre carré selon le quartier et les finitions, les unités d’entrée de gamme démarrant autour de $62,900. Cette fourchette couvre tout, du premier appartement une chambre à un appartement haut de gamme dans un barrio de prestige.
Le tableau locatif, c’est ce qui attire ici la plupart des investisseurs. Les rendements standards se situent dans la bande des 5 à 7 %, et les quartiers d’investissement plus solides poussent jusqu’à la fourchette des 7 à 12 %. Ces rendements tiennent tout au long de l’année parce qu’Asunción loue à des résidents, des professionnels et des entreprises plutôt qu’à des touristes saisonniers. Les locataires signent toute l’année, donc vos revenus ne dépendent pas d’une fenêtre estivale.
L’offre confirme cela. La ville compte plus de 60 tours résidentielles construites ou en cours, ce qui signifie un vrai choix de plans, d’emplacement et de gamme de prix. Cela signifie aussi une sortie. Quand vous voudrez vendre, il y a des acheteurs, des ventes comparables et un marché secondaire qui fonctionne.
L’autre chose qu’Asunción vous offre, c’est une infrastructure de livraison. Des sociétés de gestion immobilière s’occupent des locataires et de l’entretien pour que vous n’ayez pas à être dans le pays. Les escribanos (les notaires qui enregistrent et vérifient le titre) sont établis et habitués aux acheteurs étrangers. Les promoteurs d’ici ont des antécédents que vous pouvez vérifier. Pour un investisseur à distance, cette couche de soutien compte autant que le rendement.
Encarnación : art de vivre et tourisme transfrontalier
Encarnación se trouve à la lisière sud du pays, juste au bord du fleuve, et elle a un caractère tout à fait différent. La ville s’est dotée d’une costanera de style balnéaire, une promenade au bord de l’eau avec du sable, qui est devenue sa signature. Un week-end de beau temps, on se croirait davantage dans une ville de villégiature que dans un centre administratif.
Une bonne partie de cette énergie vient de l’autre côté de la frontière. Les visiteurs argentins traversent régulièrement pour la plage, le shopping et le taux de change, et ce flux façonne la scène locative locale. La demande de courte durée et de vacances s’appuie sur ces visiteurs transfrontaliers plutôt que sur une base de résidents à l’année.
Le marché de l’appartement ici est plus petit qu’à Asunción mais en croissance, et les prix d’entrée ont tendance à se situer sous ceux de la capitale. Pour un acheteur qui veut un pied-à-terre dans une agréable ville fluviale, ou qui prévoit de louer au tourisme, ce point d’entrée plus bas fait partie de l’attrait. Vous achetez de l’art de vivre et un angle locatif tiré par le tourisme plutôt que la demande régulière de locataires professionnels que l’on trouve à Asunción.
L’avertissement honnête, c’est la profondeur. Un marché plus petit signifie moins de ventes comparables et un vivier d’acheteurs plus mince au moment de revendre. Cela n’en fait pas un mauvais achat. Cela signifie que vous devez prévoir de conserver, et que vous ne devriez pas supposer que vous pourrez revendre vite.
San Bernardino : la ville de week-end au bord du lac
San Bernardino, généralement raccourci en San Ber, se trouve à environ une heure d’Asunción, sur la rive du lac Ypacaraí. C’est l’escapade classique de week-end et d’été du pays, et elle fonctionne presque entièrement comme un marché de résidence secondaire et de location saisonnière.
Le rythme ici est saisonnier à l’extrême. De décembre à février, la ville est animée, les maisons se remplissent et la demande de location courte durée bat son plein. En dehors de cette fenêtre, ça devient calme. Des promoteurs comme EYDISA et d’autres continuent de construire ici, ce qui vous dit que la demande de résidence secondaire est réelle, mais c’est le calendrier qui commande tout.
Pour le bon acheteur, cela colle parfaitement. Si vous voulez une maison au bord du lac que vous utiliserez vraiment, et que vous êtes content de la mettre sur Airbnb pendant les mois chargés pour compenser les frais, San Ber fait exactement ce travail. Vous obtenez un usage personnel plus un flux de revenus saisonnier, dans un cadre à une distance de route facile de la capitale.
Le risque est le revers de la même médaille. La saisonnalité signifie que vos revenus locatifs se concentrent sur quelques mois, de sorte qu’un été faible frappe plus fort qu’il ne le ferait sur un marché à l’année. Et comme à Encarnación, la revente est plus mince qu’à Asunción, donc c’est un achat pour conserver et profiter plutôt qu’un investissement à revente rapide.
Comparer les trois marchés
Voici la forme de chaque marché en un coup d’œil.
| Critère | Asunción | Encarnación | San Bernardino |
|---|---|---|---|
| Type de marché | Capitale, toute l’année | Ville touristique fluviale | Ville de week-end au bord du lac |
| Demande locative | Résidents et professionnels | Visiteurs argentins transfrontaliers | Saisonnière, tirée par l’été |
| Prix d’entrée | À partir de $62,900 | Plus bas qu’à Asunción | Gamme résidence secondaire |
| Rendements | 5 à 7 % (jusqu’à 7 à 12 % dans les quartiers d’investissement) | Tirés par le tourisme | Saisonniers (déc. à févr.) |
| Offre | Plus de 60 tours | Plus petite, en croissance | Construite par des promoteurs (EYDISA et autres) |
| Profondeur de revente | La plus profonde du pays | Plus mince | Plus mince |
| Idéal pour | Revenu locatif régulier | Art de vivre plus location touristique | Maison de week-end plus Airbnb saisonnier |
Un cadre de décision
Ôtez le marketing et le choix se résume à ce que vous voulez que le bien fasse.
Si vous voulez un revenu locatif à l’année avec une vraie liquidité, achetez à Asunción. Elle a les rendements, la profondeur de locataires, l’offre et le soutien professionnel qui font que la propriété à distance fonctionne. C’est la réponse par défaut pour un investisseur.
Si vous voulez de l’art de vivre dans une ville fluviale et que l’idée de louer au tourisme argentin vous plaît, regardez Encarnación. Des prix d’entrée plus bas et un marché de l’appartement en croissance la rendent accessible, tant que vous entrez avec l’intention de conserver.
Si vous voulez une maison de week-end ou secondaire que vous utiliserez vous-même et louerez à la saison sur Airbnb, San Bernardino est bâtie pour exactement cela. Dimensionnez seulement la saison d’été honnêtement et traitez le revenu locatif comme un bonus plutôt que comme le cœur du dossier.
Une phrase relie les trois. Asunción est le marché d’investissement, Encarnación est le marché art de vivre plus tourisme, et San Bernardino est le marché de la résidence secondaire. Une fois que vous savez lequel de ces trois vous achetez réellement, la ville se choisit d’elle-même.
Questions fréquentes
Quelle ville paraguayenne a les meilleurs rendements locatifs ? Asunción. Les rendements standards vont de 5 à 7 %, et les quartiers d’investissement plus solides atteignent 7 à 12 %, portés par une demande à l’année de résidents et de professionnels. Encarnación et San Bernardino s’appuient sur une demande touristique et saisonnière, donc leurs revenus sont moins prévisibles au fil du calendrier.
San Bernardino est-elle un bon investissement ou juste un lieu de vacances ? C’est surtout un marché de résidence secondaire avec un angle locatif saisonnier. La demande se concentre de décembre à février et s’apaise hors saison, donc elle convient à un acheteur qui veut un usage personnel plus des revenus Airbnb estivaux plutôt que des rendements réguliers à l’année.
Pourquoi Encarnación est-elle moins chère qu’Asunción ? C’est un marché de l’appartement plus petit, quoique en croissance, avec une base locative tirée par le tourisme plutôt que la profonde demande de résidents et de professionnels de la capitale. Des prix d’entrée plus bas s’accompagnent d’une revente plus mince, donc cela fonctionne mieux comme une conservation que comme une revente rapide.
Et ensuite
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