Steuern in Paraguay für Immobilieninvestoren: Das 10-10-10-System

Zehn Prozent auf das persönliche Einkommen. Zehn Prozent auf Unternehmensgewinne. Zehn Prozent Mehrwertsteuer. Drei glatte Zahlen beschreiben einen Großteil des paraguayischen Steuerrechts, und zusammen ergeben sie die insgesamt niedrigste Steuerlast Lateinamerikas. Für einen ausländischen Käufer, der eine Wohnung in Asunción gegen Optionen in Mexiko, Portugal oder Kolumbien abwägt, ist die Rechnung ungewöhnlich einfach.

Diese Schlichtheit ist kein Zufallsprodukt einer kleinen, dahinsiechenden Wirtschaft. Paraguays Bruttoinlandsprodukt wuchs 2025 um 6,6 % (Weltbank). Moody's stufte das Land im selben Jahr auf Investment Grade ein, und es weist die niedrigste Staatsverschuldung Lateinamerikas auf. Das makroökonomische Bild ist stabil. Das Steuersystem ist bewusst so gebaut, dass es Ihnen nicht im Weg steht.

Dieser Beitrag zeigt, was Sie als Immobilieneigentümer tatsächlich schulden, wie das Territorialprinzip die Rechnung für international mobile Investoren verändert und wo der Denkfehler liegt, den die meisten Käufer machen: der Unterschied zwischen den Steuern, die an einer Immobilie hängen, und der davon getrennten Frage, wo Sie auf alles Übrige Steuern zahlen.

Das einheitliche System, in klaren Zahlen

Die Kernsätze lohnen es, sich einzuprägen. Die Einkommensteuer liegt bei 10 %. Die Körperschaftsteuer liegt bei 10 %. Die Mehrwertsteuer beträgt 10 %, mit einem ermäßigten Satz von 5 % auf bestimmte Grundgüter. Es gibt keine progressiven Stufen, die in die Vierziger und Fünfziger klettern. Eine Ärztin und ein Paketbote unterliegen demselben Grenzsteuersatz.

Für Investoren ist das Entscheidendere jedoch, was Paraguay nicht besteuert. Es gibt keine Vermögensteuer. Keine Erbschaftsteuer. Keine Wegzugsteuer, wenn Sie das Land verlassen. Und ganz zentral: Das System folgt dem Territorialprinzip. Auslandseinkünfte fallen vollständig aus der paraguayischen Bemessungsgrundlage heraus. Dividenden von einem US-Depot, Miete aus einer Wohnung in Madrid, Beratungshonorare an einen Kunden in Dubai, nichts davon taucht in einer paraguayischen Steuererklärung auf, sofern die Einkünfte wirklich im Ausland entstehen.

Das Territorialprinzip ist der Mechanismus, der Paraguay für Menschen attraktiv macht, deren Vermögen über Grenzen hinweg fließt. Der größte Teil Lateinamerikas besteuert Ansässige auf ihr weltweites Einkommen. Paraguay besteuert die Quelle, nicht den Pass.

Was ein Immobilieneigentümer tatsächlich zahlt

Kaufen Sie eine Wohnung und halten Sie sie, ist Ihre laufende Steuerpflicht so gering, dass sie die Investitionsentscheidung selten bestimmt.

Die jährliche Grundsteuer liegt bei ungefähr 0,3 % bis 1 % des fiskalischen Werts der Immobilie. Auf dieses Wort kommt es an. Der fiskalische Wert ist der von der Gemeinde festgesetzte Betrag, und er liegt deutlich unter dem Marktpreis, konservativ angesetzt. Eine Einheit, die für 80.000 $ gehandelt wird, kann einen fiskalischen Wert tragen, der nur einen Bruchteil davon ausmacht, sodass die tatsächliche Rechnung gemessen an Ihrem Kaufpreis kleiner ausfällt, als der Prozentsatz vermuten lässt. Selbstgenutzte Erstwohnsitze sind weitgehend befreit und in der Praxis auf eine kleine kommunale Gebühr reduziert.

Mieteinkünfte werden unter demselben einheitlichen System leicht besteuert, statt in einen strafenden Tarif gezwängt zu werden. Und für Ansässige gibt es keine Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien. Sie kaufen, Sie halten, der Wert in Guaraní steigt, Sie verkaufen, und der Gewinn wird nicht durch eine gesonderte Abgabe angeknabbert.

Nicht-Ansässige, die eine Immobilie verkaufen, stehen anders da und sollten die Transaktion vor der Unterschrift mit örtlicher Beratung strukturieren, die Behandlung ist nicht identisch, und genau hier verdient ein paraguayischer Steuerberater sein Honorar.

Eine Anmerkung zur Währung, die zweimal Lektüre verdient

Der Guaraní wertete 2025 um rund 17 % gegenüber dem US-Dollar auf. Auf dem Papier ist das Gegenwind für einen dollarbasierten Investor, denn eine stärkere Landeswährung verteuert die örtlichen Kosten in Dollar gerechnet.

In der Praxis fängt der Immobilienmarkt von Asunción das ab. Die Preise werden in Dollar angegeben, und auch die Verträge werden häufig in Dollar geschrieben. Ein stärkerer Guaraní signalisiert makroökonomisches Vertrauen, er bepreist nicht zwangsläufig die Wohnung neu, über die Sie gerade verhandeln, denn die Wohnung war von Anfang an nie in Guaraní bepreist. Lesen Sie die Währungsbewegung zuerst als Stabilitätsindikator und erst danach als Transaktionsvariable.

Die zwei Hüte: Besitzen versus Ansässigsein

Hier ist die Unterscheidung, an der die Leute stolpern.

Der Besitz einer paraguayischen Immobilie begründet die oben beschriebenen Immobilienpflichten. Das ist der eine Hut. Er gilt in dem Moment, in dem Sie im Grundbuch stehen, unabhängig davon, wo Sie leben oder wo Sie Einkommensteuer zahlen.

Die steuerliche Ansässigkeit ist eine davon getrennte, freiwillige zweite Entscheidung. Paraguayischer Steueransässiger zu werden, was die territoriale Behandlung Ihres weltweiten Einkommens ins Spiel bringt, hängt davon ab, dass Sie Zeit im Land verbringen und einen echten Wohnsitz begründen, wobei die Schwelle von 183 Tagen eher ein qualitativer Anhaltspunkt ist als ein einzelner mechanischer Schalter. Sie können eine Wohnung in Asunción besitzen und nie paraguayischer Steueransässiger werden. Sie können auch vollständig umziehen und den territorialen Vorteil in Anspruch nehmen. Das sind zwei verschiedene Entscheidungen, und sie zu vermengen führt zu schlechter Planung.

Paraguay macht den Weg zur Ansässigkeit ungewöhnlich zugänglich. Der Investor Pass, eingeführt am 28. April 2026, kennt drei Wege: 70.000 $ in ein produktives Unternehmen, 200.000 $ in Immobilien oder 150.000 $ in den Tourismus. Die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung öffnet nach drei Jahren die Tür zur Staatsbürgerschaft. Doch die Ansässigkeit ist eine Entscheidung, die man bewusst trifft, nicht ein Nebenprodukt des Wohnungskaufs.

Was das NICHT bedeutet

Lesen Sie diesen Abschnitt langsam, denn hier verwandelt sich Optimismus in eine Steuerrechnung, mit der Sie nicht gerechnet haben.

Paraguays niedrige Sätze bringen für Ihre Verpflichtungen im Heimatland nichts, solange Sie dort Ihre steuerliche Ansässigkeit nicht ordnungsgemäß beendet haben. Das ist der ganze Kern der Sache.

Wenn Sie US-Bürger sind, werden Sie auf Ihr weltweites Einkommen besteuert, egal wo Sie leben. Ein Kauf in Asunción ändert daran nichts. Wenn Ihr Heimatland Regeln zur Hinzurechnungsbesteuerung (CFC-Regeln) kennt, kann das Halten einer paraguayischen Immobilie innerhalb einer örtlichen Gesellschaft Einkünfte in Ihre heimische Steuererklärung zurückholen. Viele Länder erheben eine eigene Wegzugsteuer, wenn Sie Ihre Ansässigkeit aufgeben, der Preis des Weggehens, in Rechnung gestellt, bevor Sie gehen. Und die meisten Jurisdiktionen besteuern Sie weiterhin als Ansässigen, bis Sie ihre spezifischen Tests für den Wegzug erfüllen, die sich selten allein dadurch erfüllen, dass man Zeit im Ausland verbringt.

Die paraguayische Seite der Bilanz kann wirklich leicht sein. Die andere Seite der Bilanz, Ihr Heimatland, bleibt in vollem Umfang in Kraft, bis Sie Ihre dortige Ansässigkeit nach deren Regeln abbauen. Holen Sie sich grenzüberschreitende Beratung, die beide Seiten abdeckt. Ein paraguayischer Berater kennt Paraguay; er kennt nicht die Wegzugsteuer-Mechanik des Landes, das Sie verlassen. Sie brauchen einen Blick auf beide Seiten.

Der Investitionskontext

Zinssätze und Renditen runden das Bild ab. Hypothekenzinsen liegen bei 8–12 %, was die meisten ausländischen Käufer eher zum Barkauf drängt. Einstiegspunkte liegen bei rund 62.900 $, 68.000 $ und 80.000 $, je nach Einheit und Lage. Die Mietrenditen liegen bei Standard-Haltestrategien im Bereich von 5–7 % und bei aktiver verwalteten Positionen bei 7–12 %.

Nichts davon ändert die Steueranalyse, aber es rahmt sie ein. Eine Nettorendite von 6–7 % in einer Jurisdiktion ohne Kapitalertragsteuer auf den späteren Verkauf, ohne Vermögensteuer auf den Bestand und mit einer Obergrenze von 10 % auf das örtliche Einkommen ist etwas anderes als dieselbe Rendite dort, wo sich der Staat in jeder Phase progressiv seinen Anteil nimmt.

FAQ

Zahlen Ausländer in Paraguay höhere Grundsteuern als Einheimische? Nein. Die jährliche Grundsteuer wird auf den fiskalischen Wert der Immobilie selbst festgesetzt und richtet sich nicht nach der Nationalität des Eigentümers. Ein ausländischer und ein paraguayischer Eigentümer identischer Einheiten erhalten dieselbe Rechnung.

Wenn ich in Asunción kaufe, schulde ich Paraguay Steuern auf mein Einkommen zu Hause? Nicht allein durch den Kauf. Paraguays Territorialsystem nimmt Auslandseinkünfte aus, und der Besitz einer Immobilie macht Sie nicht zum Steueransässigen. Ob Sie zu Hause Steuern schulden, richtet sich nach den Regeln Ihres Heimatlands, die weiter gelten, bis Sie Ihre Ansässigkeit ordnungsgemäß ändern.

Fällt beim Verkauf eine Kapitalertragsteuer an? Für Ansässige gibt es keine Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe. Nicht-Ansässige werden anders behandelt und sollten den Verkauf vor der Verpflichtung mit einem örtlichen Berater strukturieren. Klären Sie Ihre konkrete Situation mit einem paraguayischen Steuerberater.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuerberatung dar. Die steuerlichen Folgen hängen von Ihrer Staatsbürgerschaft, Ihrer Ansässigkeit und Ihrer Struktur ab, lassen Sie alles von einem qualifizierten paraguayischen Steuerberater und einem grenzüberschreitenden Spezialisten für Ihr Heimatland bestätigen, bevor Sie handeln.

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