"Bis zu 14%." Sie haben das Banner gesehen. Vielleicht auf dem Instagram eines Maklers, vielleicht in einem WhatsApp-Pitch. Es ist eine echte Zahl. Es ist aber auch, fast immer, der beste Monat einer möblierten Einheit in der Hochsaison, bevor auch nur eine einzige Kostenposition abgezogen wurde.
Diese Lücke zwischen der Schlagzeile und dem Betrag, der tatsächlich auf Ihrem Konto landet, ist die ganze Geschichte. Rechnen wir also nach, was die Verkaufsunterlagen überspringen.
Hier ist die ehrliche Ausgangsbasis. Langfristige Wohnrenditen in Asunción liegen stadtweit bei 5–7% brutto. In den Investorenvierteln, Villa Morra, dem Trinidad-Korridor, sehen Sie 7–12% brutto, wobei die Netto-Renditen im Viertel Villa Morra bei rund 6–8% landen. Kurzzeit- und befristete möblierte Vermietungen können das übertreffen. Sie können aber auch leer stehen. Mehr dazu weiter unten, warum.
Keine dieser Zahlen ist die 14%-Zahl. Die 14%-Zahl ist eine Spitze, kein Durchschnitt.
Die Bruttorendite ist eine Schlagzeile. Die Nettorendite ist Ihr Ertrag.
Die Bruttorendite ist einfach und irreführend. Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ignoriert alles zwischen der Überweisung des Mieters und Ihrem Kontostand.
Die Nettorendite ist das, was nach den Abzügen übrig bleibt. Und in einem jungen Mietmarkt zählen diese Abzüge stärker als in einem reifen, weil man sich nicht auf jahrzehntelange Belegungsdaten stützen kann, um sie zu glätten.
Die vier Dinge, die brutto von netto trennen:
- Verwaltung. Eine möblierte Kurzzeitvermietung braucht Reinigung, Gästewechsel, Inseratsverwaltung. Kalkulieren Sie einen spürbaren Anteil des Umsatzes dafür ein. Langfristig ist es leichter, aber nicht kostenlos.
- Leerstand. Keine Einheit vermietet an 365 Tagen. Möblierte Einheiten schwanken besonders stark mit der Saison.
- Gebühren und Steuern. Hausgeld, kommunale Abgaben, Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und die Transaktionskosten, die Sie beim Einstieg bereits gezahlt haben.
- Instandhaltung. Möblierte Mieter beanspruchen eine Einheit stärker. Möbel verlieren an Wert. Geräte gehen kaputt.
Rechnen Sie eine möblierte Einheit mit "7% brutto" durch alle vier Positionen, und Sie landen häufig ohnehin näher an der langfristigen Zahl, nur mit mehr Arbeit und mehr Schwankung. Das ist kein Grund, Kurzzeitvermietungen zu meiden. Es ist ein Grund, sie ehrlich zu kalkulieren.
Warum "bis zu 14%" meist einen guten Monat meint
Einkünfte aus möblierter Kurzzeitvermietung sind keine flache Linie. Sie sind eine Welle. Ein gut gelegenes Studio in der Hochsaison, voll ausgebucht, zu erstklassigen Nachtpreisen, kann eine Monatszahl vorweisen, die aufs Jahr hochgerechnet nach etwas Aufsehenerregendem aussieht. Rechnen Sie die Spitze aufs Jahr hoch, und Sie bekommen "14%".
Aber die Nebensaison existiert. Ebenso die leere Woche zwischen zwei Gästen. Ebenso der Monat, in dem Sie neu streichen. Mitteln Sie das ganze Jahr, und die Welle flacht sich zu etwas weit Gewöhnlicherem ab. Der Pitch zitiert den Wellenkamm. Ihr Ertrag ist der Durchschnitt.
Das ist nicht einzigartig für Paraguay. So funktioniert das Marketing für möblierte Vermietungen überall. Asunción ist nur zufällig jung genug, dass bisher weniger Käufer die Ganzjahreszahl gesehen haben.
Ein durchgerechnetes Beispiel
Nehmen wir zwei realistische Einstiegspunkte auf Guaravia.
Eine 1-Zimmer-Wohnung ab $68,000 im Trinidad-Korridor, in einem Markt, in dem erstklassiger Bestand in Asunción bei rund $900–1,300 pro m² liegt. Oder ein Boutique-Studio für $62,900 in Villa Morra, dem Viertel, in dem sich die Nettorenditen bei rund 6–8% bündeln.
Nun, ein Vorbehalt, der zählt. Die tatsächlichen Mieten variieren nach Gebäude, Stockwerk, Ausstattung und Monat. Ich werde keine genaue Monatszahl erfinden und sie als Tatsache aufmachen. Fordern Sie Vergleichswerte aus dem Viertel an, bevor Sie irgendetwas modellieren. Was folgt, ist Struktur, verankert an den bestätigten Renditebändern, kein Angebot.
Die 1-Zimmer-Wohnung in Trinidad, langfristig. Beginnen Sie beim Brutto-Band der Investorenviertel von 7–12%. Ein vorsichtiger Käufer sollte für eine gewöhnliche langfristige Vermietung eher zum unteren Ende dieser Spanne modellieren und dann für die Brutto-Netto-Lücke weiter abziehen. Ziehen Sie Verwaltung, eine Leerstandsreserve, Hausgeld und Steuer ab, und ein Bruttowert von 9% verdichtet sich realistisch in den mittleren einstelligen Netto-Bereich. Nennen Sie es eine plausible Landezone, kein Versprechen. Die tatsächlichen Mieten variieren; fordern Sie Vergleichswerte aus dem Viertel an.
Das Studio in Villa Morra, Netto-Band. Die Netto-Zahl von rund 6–8% für Villa Morra enthält bereits die üblichen Kosten, weshalb sie netto und nicht brutto angegeben wird. Bei $62,900 ist das die sauberere Zahl, mit der man rechnet. Drücken Sie sie Richtung möblierte Kurzzeitvermietung, und die Obergrenze steigt, aber ebenso die Schwankung und ebenso Ihr Arbeitsaufwand. Das Netto-Band von 6–8% ist der ehrliche Anker. Fordern Sie Vergleichswerte aus dem Viertel an, um zu sehen, wo eine konkrete Einheit tatsächlich liegt.
Der Sinn der Übung ist nicht der genaue Prozentsatz. Es ist die Disziplin: bei einem bestätigten Band beginnen, vorsichtig abziehen und niemals den Spitzenmonat als das Jahr modellieren.
Warum kompakte Einheiten gewinnen
Studios von 30–40 m² und 1-Zimmer-Wohnungen von 45–55 m² vermieten sich am schnellsten. Nicht weil sie glamourös sind, sondern weil der Nachfragepool für sie am tiefsten ist. Junge Berufstätige, Alleinstehende, Kurzzeitgäste und ortsunabhängig Arbeitende passen alle in eine kompakte Einheit. Eine Vier-Zimmer-Wohnung nicht.
Es gibt hier auch einen strukturellen Rückenwind. Nur 12.7% der Einwohner von Asunción wohnen in Wohnungen. Die Stadt ist noch überwiegend von Häusern geprägt. Während sich das verschiebt, und mit über 60 Türmen im Bau verschiebt es sich, wächst der Pool der Wohnungsmieter in ein Angebot hinein, das nach regionalen Maßstäben noch dünn ist. Kompakter Bestand sitzt genau dort, wo diese neue Nachfrage zuerst landet.
Warum eine in USD notierte Miete für Sie zählt
Wenn Sie Auslandseigentümer sind, stehen Ihre Kosten und Ihre Erwartungen in Dollar. Eine in Guaraní notierte Miete setzt Sie bei jeder Zahlung Währungsschwankungen aus.
2025 lief diese Schwankung zu Ihren Gunsten, der Guaraní wertete gegenüber dem USD um rund 17% auf. Eine Miete in Guaraní hätte sich in mehr Dollar übersetzt. Aber Währungen bewegen sich nicht nur in eine Richtung, und ein Aufwertungsjahr ist keine Garantie. Eine in USD notierte Miete nimmt das Rätselraten heraus. Sie wissen, was ankommt. Für einen passiven ausländischen Investor schlägt planbar das Optimistische.
Wie man ein Rendite-Versprechen liest (Checkliste)
Fünf Fragen, die Sie stellen sollten, bevor Sie irgendeine Zahl glauben:
- Brutto oder netto? Wenn sie es nicht sagen können, gehen Sie von brutto aus, und gehen Sie davon aus, dass netto deutlich niedriger ist.
- Langfristig oder möbliert kurzfristig? Anderes Risiko, anderer Arbeitsaufwand, völlig andere Schwankung.
- Welche Belegung wird angenommen? "14%" bei 95% Belegung ist eine Fantasie. Fragen Sie nach dem angenommenen Leerstand.
- Spitzenmonat oder Ganzjahresdurchschnitt? Lassen Sie sie auch die Nebensaison aufs Jahr hochrechnen.
- In welcher Währung steht die Miete? Eine Guaraní-Miete auf einen USD-Kauf trägt ein Währungsrisiko, das sie nicht erwähnen werden.
Übersteht ein Versprechen alle fünf, ist es wahrscheinlich ehrlich. Die meisten tun es nicht.
Der ehrliche Risiko-Teil
Das Potenzial ist real. Die Risiken sind es ebenso, und etwas anderes vorzugeben ist genau das Verhalten, dem dieser Artikel entgegenwirken soll.
Der Mietmarkt ist jung. Institutionelle Daten sind dünn. Sie modellieren auf einer kürzeren Historie, als Sie sie in Buenos Aires oder Santiago hätten, was bedeutet, dass mehr Ihrer Annahmen Schätzungen statt Beobachtungen sind.
Begrenzte historische Daten schneiden in beide Richtungen. Der Sektor wuchs 2024 um +38.4% und Paraguays BIP stieg laut Weltbank 2025 um +6.6%, starke Signale. Aber eine kurze Erfolgsbilanz kann Ihnen nicht sagen, wie sich Renditen über einen vollen Zyklus verhalten, weil es in dieser Größenordnung noch keinen gegeben hat.
Überangebotsrisiko in bestimmten Korridoren. Über sechzig Türme sind eine Menge neuer Einheiten. In den heißesten Korridoren könnte die Fertigstellung die Absorption eine Zeit lang übertreffen und Mieten und Belegung genau dort unter Druck setzen, wo das Marketing am lautesten ist. Die Auswahl des Viertels ist kein Detail. Sie ist das ganze Spiel.
Das Gegengewicht zu all dem: der Preis. Erstklassiges Asunción liegt bei $1,200–1,800 pro m² gegenüber $3,000–5,000 pro m² in Buenos Aires und Santiago. Sie kaufen Rendite zu einem Bruchteil der regionalen Einstiegskosten, und eine Bauträgerfinanzierung, typischerweise 10–30% Anzahlung plus Ratenzahlung, senkt das Kapital, das Sie vorab binden. Dieser Sicherheitspuffer ist es, der das Risiko des jungen Marktes tragbar macht.
FAQ
Was ist eine realistische Netto-Mietrendite in Asunción? Für langfristiges Wohnen planen Sie nach Kosten mit dem mittleren einstelligen Bereich. Die Netto-Renditen im Viertel Villa Morra liegen bei rund 6–8%. Brutto-Zahlen der Investorenviertel erreichen 7–12%, aber ziehen Sie stets Verwaltung, Leerstand, Gebühren und Steuer ab, um zu Ihrer echten Zahl zu kommen.
Sind die Renditen von "bis zu 14%" falsch? Nicht falsch, irreführend. Diese Zahl spiegelt typischerweise den besten Monat einer möblierten Einheit in der Hochsaison wider, vor Kosten und vor dem Hochrechnen der Nebensaison. Der Ganzjahresdurchschnitt ist viel niedriger.
Sollte ich langfristig oder möbliert kurzfristig vermieten? Möbliert kann höhere Schlagzeilen-Einnahmen vorweisen, trägt aber mehr Leerstandsschwankung, mehr Verwaltung und mehr Streuung. Langfristig ist niedriger und stetiger. Für einen passiven Auslandseigentümer gewinnt das Stetigere oft.
Wollen Sie das vollständige Bild, bevor Sie eine einzige Einheit modellieren? Unser kostenloser Paraguay-Investitionsleitfaden schlüsselt Vergleichswerte auf Viertelsebene, Einstiegspreise und Finanzierungsstrukturen in klaren Zahlen auf. Laden Sie ihn herunter unter www.guaravia.com.