Ein kanadischer Ruheständler, ein deutscher Fondsmanager und eine argentinische Familie auf der Flucht vor der Peso-Inflation können ein und dieselbe Wohnung in Asunción zu genau denselben Bedingungen kaufen. Keine Quote. Keine Genehmigung. Kein einheimischer Partner. Paraguay gehört zu den wenigen Ländern, in denen die Eigentumsurkunde eines Ausländers wortgleich mit der eines Staatsbürgers ist.
Das überrascht viele. Der Großteil Lateinamerikas sperrt Küsten oder Grenzregionen für Ausländer, zwingt Sie in eine Treuhandkonstruktion oder deckelt, wie viel Land ein Nicht-Staatsbürger halten darf. Paraguay tut nichts davon. Mit einem Reisepass und sauberer Herkunft der Mittel erwerben Sie uneingeschränktes Volleigentum.
Das ist die rechtliche Ausgangslage für alle, die sich bereits entschieden haben und jetzt schlicht die Fakten sauber auf dem Tisch brauchen.
Die eine Regel, die zählt: gleiche Rechte
Nach paraguayischem Recht stehen Ausländer beim Eigentum auf gleicher Stufe mit Einheimischen. Volles Eigentumsrecht. Das Recht, die Immobilie zu vermieten, zu verkaufen, an Ihre Kinder zu vererben oder zu beleihen.
Es gibt keine Quote für ausländisches Eigentum. Keinen Mindestkaufpreis, um infrage zu kommen. Keine staatliche Genehmigung für die Transaktion. Sie müssen kein Einwohner sein. Sie müssen keine paraguayische Gesellschaft gründen. Sie kaufen als Privatperson, im eigenen Namen, mit Ihrem Reisepass.
Was Sie tatsächlich brauchen, ist schnell aufgezählt:
- Einen gültigen Reisepass.
- Einen Herkunftsnachweis der Mittel (Banken und Notare fragen, woher das Geld stammt).
- Eine Steuernummer, die Ihr Notar im Zuge des Verfahrens für Sie besorgt.
Das ist die gesamte ausländerspezifische Checkliste. Alles Weitere ist der ganz normale Ablauf eines Immobilienkaufs, den wir uns als Nächstes ansehen.
Und was ist mit dem Investor Pass?
Seit dem 28. April 2026 gibt es in Paraguay das Investor-Pass-Programm: eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung im Gegenzug für eine qualifizierende Investition. Die Schwellen liegen bei $70.000 in ein produktives Projekt (über SUACE), $200.000 in Immobilien oder $150.000 in den Tourismus.
Lesen Sie das genau, denn genau hier vertun sich viele. Die Aufenthaltsgenehmigung ist ein Vorteil, den Sie anstreben können. Sie ist keine Voraussetzung für den Kauf. Sie können morgen eine Wohnung für $62.900 erwerben und nie ein Visum beantragen. Der Investor Pass ist eine separate Tür: nützlich, wenn Sie den Aufenthaltstitel wollen, irrelevant, wenn es Ihnen nur um die Immobilie geht.
So läuft der Kauf tatsächlich ab
Der Ablauf ist unkompliziert und schützt den Käufer, was entscheidend ist, genau an der Stelle, an der es am meisten darauf ankommt. So sieht die Abfolge bei einem typischen Neubaukauf aus.
- Die Einheit reservieren. Eine Anzahlung von rund $1.000–$5.000 nimmt die Immobilie vom Markt und friert den Preis ein, während die Prüfung läuft.
- Unabhängige rechtliche Prüfung. Ihr escribano (Notar-Jurist) prüft Titel, Bauträger und Unterlagen, bevor Sie etwas Bindendes unterschreiben. Dazu unten mehr, denn dieser Schritt ist der, den Sie niemals auslassen.
- Unterschreiben und Anzahlung leisten. Ist die Prüfung sauber, unterzeichnen Sie den Kaufvertrag und leisten 10–30 % des Preises.
- In Raten während der Bauphase zahlen. Bei Off-Plan-Käufen verteilt die Bauträgerfinanzierung den Restbetrag üblicherweise über die Bauzeit.
- Escritura bei Übergabe. Ist die Einheit fertiggestellt, überträgt die escritura pública (öffentliche Urkunde) den Titel auf Ihren Namen und trägt ihn im öffentlichen Register ein.
Das war's. Reservieren, prüfen, unterschreiben, anzahlen, Raten, Urkunde.
Der escribano ist keine Option, sondern Pflicht
In Paraguay ist der escribano zugleich Notar und juristischer Türhüter. Diesen Schritt einzusparen, um eine Gebühr zu vermeiden, ist der teuerste Fehler, den ein ausländischer Käufer machen kann.
Ein kompetenter escribano bestätigt, dass der Verkäufer die Immobilie tatsächlich besitzt und verkaufen darf. Er prüft, dass der Titel frei von Belastungen, Hypotheken, Steuerschulden oder Erbstreitigkeiten ist. Er verifiziert die Genehmigungen des Bauträgers und dessen gesellschaftsrechtlichen Status. Und er stellt sicher, dass das, was im Vertrag steht, mit dem übereinstimmt, was im Register eingetragen ist.
Beauftragen Sie Ihren eigenen. Nicht den des Verkäufers, nicht den Cousin des Bauträgers. Ein unabhängiger escribano arbeitet für Sie, und seine Gebühr ist verschwindend gering gemessen an der Höhe der Transaktion. Er ist der Fachmann, dessen Unterschrift die Urkunde erst gültig macht.
Was über den ausgewiesenen Preis hinaus anfällt
Kalkulieren Sie Abschlusskosten zusätzlich zum Kaufpreis ein. Sie sind nach internationalem Maßstab moderat, aber sie fallen an.
Die wichtigsten sind Notar- und Übertragungskosten rund um die escritura, dazu geringe kommunale Registrierungsgebühren. Verglichen mit den Grunderwerbsteuern und Maklerprovisionen, die einen Kauf in weiten Teilen Europas oder Nordamerikas belasten, sind die Transaktionsreibungen in Paraguay gering. Die genauen Prozentsätze für Ihren konkreten Fall bestätigen Sie am besten mit Ihrem escribano oder Bauträger, da sie je nach Immobilienwert und Gemeinde variieren.
Dann gibt es noch die laufende Seite, und hier wird Paraguay wirklich interessant.
Die Grundsteuer liegt bei etwa 0,3–1 % – allerdings vom fiskalischen Wert, nicht vom Marktwert. Der fiskalische Wert beträgt meist nur einen Bruchteil des Kaufpreises, sodass die tatsächliche Rechnung klein ausfällt. Ein Erstwohnsitz ist weitgehend befreit.
Das übrige Steuerregime untermauert das. Einkommen-, Körperschaft- und Mehrwertsteuer betragen pauschal 10 %. Das System ist territorial, das heißt, im Ausland erzieltes Einkommen wird in Paraguay überhaupt nicht besteuert. Für jemanden, der im Ausland verdient und hier eine Immobilie hält, sind die jährlichen Haltekosten niedrig und gut kalkulierbar.
Die Zahlen hinter dem Interesse
Die Einstiegspreise sind der Grund, warum Käufer überhaupt auf Asunción schauen. Eine Boutique-Einheit in Villa Morra beginnt bei rund $62.900. Der aufstrebende Trinidad-Korridor startet ab $68.000, bei etwa $900–1.300 pro Quadratmeter. Premium-Viertel liegen bei $1.200–1.800 pro Quadratmeter.
Setzen Sie das ins Verhältnis zur Region. Vergleichbarer Bestand in Buenos Aires oder Santiago liegt bei $3.000–5.000 pro Quadratmeter. Sie kaufen dieselbe Fläche für ein Drittel bis die Hälfte des Preises der Nachbarhauptstädte.
Auch die Renditen halten stand. Die Brutto-Mietrenditen liegen stadtweit bei 5–7 % und in den stärkeren Investorenvierteln bei 7–12 %. Die Bauträgerfinanzierung verlangt in der Regel 10–30 % Anzahlung mit Raten über die Bauzeit. Wer lieber einen Kredit aufnimmt: Hypotheken gibt es zu 8–12 %.
Das makroökonomische Umfeld schadet dem nicht. Das BIP wuchs 2025 um 6,6 % (Weltbank). Moody's verlieh dem Land 2025 ein Investment-Grade-Rating. Der Bausektor legte 2024 um 38,4 % zu, und in der Hauptstadt sind mehr als 60 Türme im Bau. Das ist ein Markt, der der Nachfrage vorausgebaut wird, kein Markt, der von einer Erzählung zehrt.
Kauf aus dem Ausland
Sie müssen für den Abschluss nicht in Paraguay sein. Eine Vollmacht ermöglicht es Ihrem escribano oder einem Vertrauensbevollmächtigten, in Ihrem Namen zu unterschreiben.
Sie erteilen die Vollmacht – üblicherweise in Ihrem Heimatland notariell beglaubigt und mit Apostille versehen –, reservieren die Einheit aus der Ferne, überweisen die Mittel über ordnungsgemäße Bankkanäle und lassen die Urkunde ausfertigen, ohne einen Flug zu buchen. Viele ausländische Käufer wickeln den gesamten Kauf ab, ohne die Immobilie vor der Übergabe je betreten zu haben.
Ein Wort der Vorsicht an dieser Stelle. Der Fernkauf erhöht die Anforderungen an die Sorgfaltsprüfung, weil Sie nicht vor Ort sind, um Gebäude oder Unterlagen selbst in Augenschein zu nehmen. Genau dann verdient ein unabhängiger escribano seine Gebühr. Setzen Sie einen ein, bestehen Sie auf der Titelprüfung, und überweisen Sie keine großen Summen gegen eine Reservierung, die Sie nicht haben prüfen lassen.
Die ehrliche Einschränkung
Nichts davon ist ein Grund, den eigenen Verstand abzuschalten.
Paraguay ist ein kleinerer, weniger liquider Markt als Buenos Aires oder Mexiko-Stadt. Ein schneller Verkauf kann länger dauern, und der Käuferkreis ist dünner. Die Mietrenditen sind real, aber ebenso real ist das Leerstandsrisiko, wenn Sie im falschen Viertel kaufen oder für einen glänzenden Turm mit sechzig Konkurrenten die Straße hinunter zu viel bezahlen. Über sechzig Türme im Bau sind ein starkes Signal für Dynamik und zugleich eine Erinnerung daran, dass das Angebot rasch anschwillt.
Ortskenntnis zählt hier mehr, als die niedrigen Preise vermuten lassen. Verträge sind auf Spanisch. Die Qualität der Bauträger schwankt. Der günstige Einstieg kann einen Käufer dazu verleiten, genau die Prüfungen auszulassen, die ihn schützen. Machen Sie Ihre Hausaufgaben, beauftragen Sie unabhängig, und behandeln Sie die geringe Reibung als einen Vorteil, den man mit Bedacht nutzt, nicht als Grund, hastig vorzugehen und auf gut Glück zu hoffen.
FAQ
Brauche ich eine Aufenthaltsgenehmigung, um in Paraguay eine Immobilie zu kaufen? Nein. Aufenthalt und Eigentum sind zwei getrennte Dinge. Sie kaufen mit Reisepass und Herkunftsnachweis der Mittel und beantragen nie ein Visum. Der Investor Pass bietet einen Aufenthaltstitel über eine Investition, ist aber optional und keine Kaufvoraussetzung.
Kann ich eine Immobilie in Paraguay kaufen, ohne vor Ort zu sein? Ja. Eine Vollmacht ermöglicht es Ihrem escribano oder Vertreter, die Urkunde in Ihrem Namen zu reservieren, zu unterzeichnen und einzutragen. Verschärfen Sie nur Ihre Sorgfaltsprüfung, da Sie nicht persönlich vor Ort begutachten können.
Wie viel Steuern zahle ich als Immobilieneigentümer in Paraguay? Die Grundsteuer liegt bei etwa 0,3–1 % des fiskalischen Werts, der deutlich unter dem Marktwert liegt, und ein Erstwohnsitz ist weitgehend befreit. Das territoriale Pauschalsystem mit 10 % bedeutet, dass ausländisches Einkommen hier nicht besteuert wird. Aktuelle Zahlen bestätigen Sie mit Ihrem escribano.
Möchten Sie das vollständige Bild, bevor Sie Kapital binden? Laden Sie den kostenlosen Paraguay Investment Guide unter www.guaravia.com herunter: mit Preisen Viertel für Viertel, Bauträger-Checklisten und dem Abschlussprozess im Detail. Es ist die Referenz, die wir einem Freund in die Hand drücken würden, der uns dieselben Fragen stellt.