Buenos Aires vs Asunción: Die Immobilienrechnung, die keiner aufmacht

Eine Zweizimmerwohnung in einem guten Viertel von Buenos Aires kostet 3.000 bis 5.000 Dollar pro Quadratmeter. Dieselbe Bauqualität in Asunción, der Hauptstadt Paraguays, liegt zwischen 1.200 und 1.800. Geht man hinaus in den Wachstumskorridor Trinidad, beginnen fertige Einheiten bei rund 900 bis 1.300. Derselbe Kontinent. Ein Faktor von grob drei bis fünf.

Diese Lücke ist die ganze Geschichte, und kaum jemand setzt sich hin und rechnet sie einmal durch. Käufer orientieren sich an den Städten, die sie ohnehin kennen. Buenos Aires hat die Cafés, den Wiederverkaufsmarkt, den Ruf. Santiago hat die Stabilitätserzählung. Asunción taucht überhaupt erst auf dem Radar auf, wenn jemand die Quadratmeterpreise nebeneinanderlegt.

Rechnen wir es also ordentlich durch, und seien wir dabei fair zu Argentinien. Der Preis ist ein Faktor. Währung, Steuern und Makrolage sind drei weitere. Liquidität ist der fünfte, und genau dort gewinnt Buenos Aires nach wie vor klar.

Die Preislücke ist real, aber sie ist nicht der ganze Handel

Günstige Quadratmeter bringen nichts, wenn die Währung darunter ausblutet, die Steuerlast Ihre Rendite auffrisst oder Sie nie verkaufen können. Argentiniens Problem war nie der Schildpreis einer Wohnung. Die Dollarpreise in Buenos Aires haben sich sogar besser gehalten, als die meisten erwarten, gerade weil Argentinier Immobilien als Wertspeicher behandeln, wenn die eigene Währung keiner sein will. Das ist ein Symptom, keine Stärke.

Paraguay kommt aus der entgegengesetzten Richtung. Der Guaraní war 2025 eine der stärksten Währungen der Region, rund 17 % im Plus gegenüber dem US-Dollar. Argentinien verbrachte denselben Zeitraum damit, Inflation, Kapitalverkehrskontrollen und einen Peso zu verwalten, den niemand länger als bis zum nächsten Zahltag halten will. Wenn Sie Immobilien als Sachwert-Absicherung kaufen, zählt die Währung, in der der Vermögenswert notiert, genauso viel wie das Gebäude selbst.

Seite an Seite

Lesen Sie diese Tabelle zweimal. Die obere Hälfte spricht klar für Asunción. In den unteren beiden Zeilen verdient sich Buenos Aires seinen Platz, und darauf kommen wir zurück.

Die Steuer ist der Ort, an dem die Rendite wirklich entsteht

Paraguay fährt eine pauschale 10 % und ein territoriales System, was bedeutet, dass im Ausland erzieltes Einkommen in der Regel außerhalb des Netzes bleibt. Es gibt keine Vermögensteuer und keine Erbschaftsteuer. Für einen Käufer, der in Jahrzehnten denkt, verzinst sich genau dieser letzte Punkt leise und gewaltig. Sie halten den Vermögenswert, er geht an Ihre Familie über, und der Staat schneidet sich unterwegs kein Stück ab.

Argentinien fährt ein schwereres, geschichtetes Steuerregime, das die meisten internationalen Käufer unterschätzen, bis sie mittendrin stecken. Ich hänge ihm keine präzisen Zahlen an, denn die tatsächliche Last verschiebt sich mit dem politischen Wetter. Der grundsätzliche Punkt bleibt: Was Sie nach Steuern von einer Miete in Buenos Aires behalten, ist deutlich weniger, als die Bruttorendite vermuten lässt, und die Regeln ändern sich oft genug, dass ihre Kalkulation ein bewegliches Ziel ist.

Die Mietrenditen in Asunción liegen stadtweit bei 5 % bis 7 % und in den stärkeren Investorenvierteln bei 7 % bis 12 %. Das sind Bruttowerte, aber auf einer pauschalen, territorialen 10-%-Basis bleibt der Abstand zwischen brutto und netto schmal. Genau das übersieht der reine Preisvergleich.

Die makroökonomische Kulisse

Paraguay wuchs 2025 um 6,6 %, das höchste Tempo der Region. Es trägt die niedrigste Staatsverschuldung Lateinamerikas, und Moody's hob es 2025 auf Investment Grade an. Diese Kombination, schnelles Wachstum plus niedrige Schulden plus eine Rating-Heraufstufung, ist überall selten und für eine kleine Binnenwirtschaft, die früher eine Randnotiz war, geradezu unerhört.

Argentiniens Makro-Geschichte ist eine von Erholungsversuchen innerhalb eines langen strukturellen Problems. Manche Quartale sehen wirklich gut aus. Die Richtung über ein beliebiges Fünfjahresfenster ist die eigentliche Frage, und sie ist offen.

Die Baudaten stützen den Fall für Paraguay. Der Sektor wuchs 2024 um 38,4 %. Mehr als 750 Millionen Dollar an städtischen Investitionen fließen durch Asunción, mit über 60 Wohntürmen im Bau. Einstiegseinheiten am Markt beginnen bei rund 62.900 Dollar, das breitere Einstiegsband liegt über 68.000. Die Entwicklerfinanzierung verlangt typischerweise 10 % bis 30 % Anzahlung und verteilt den Rest über Raten, und so kommen viele dieser Geschäfte tatsächlich zustande.

Wo Buenos Aires gewinnt

Jetzt der ehrliche Teil.

Buenos Aires hat einen tiefen, liquiden Wiederverkaufsmarkt. Wenn Sie in achtzehn Monaten verkaufen müssen, gibt es Käufer, es gibt Vergleichsverkäufe, und es gibt einen funktionierenden Prozess der Preisfindung. Jahrzehnte an Mietgeschichte bedeuten, dass Sie eine Wohnung in Buenos Aires auf echten Daten kalkulieren können, nicht auf Prognosen. Das ist eine Menge wert, und jedes Verkaufsgespräch, das darüber hinweggeht, verkauft Ihnen etwas.

Asunción steht am Anfang des Zyklus. Die Wohnungsdurchdringung liegt bei nur 12,7 %, und das ist der Chancen-Fall und der Risiko-Fall in einer einzigen Zahl. Chance, weil enormer Raum zum Wachsen bleibt. Risiko, weil die Wiederverkaufs-Liquidität heute dünn ist. Mit über 60 Türmen, die gleichzeitig hochgezogen werden, wetten Sie teils darauf, dass die Nachfrage das neue Angebot fristgerecht aufnimmt. Wenn Ihre Haltedauer kurz ist oder Sie Gewissheit brauchen, zu Ihrem Zeitplan zu einem bekannten Preis auszusteigen, ist Buenos Aires die ehrlichere Wahl. Der reife Markt ist das Produkt, für das Sie den Aufpreis zahlen.

Asunción passt zum Käufer mit längerem Horizont, mit Appetit auf eine Frühzyklus-Position und mit der Geduld, durch einen Markt hindurchzuhalten, der seine Wiederverkaufstiefe erst noch aufbaut. Sie tauschen erprobte Liquidität gegen Preis, Währungsstärke, Steuereffizienz und Wachstum. Das ist ein echter Handel mit echten Kosten auf beiden Seiten.

Wer wohin passt

Kaufen Sie in Buenos Aires, wenn Sie einen liquiden Markt, etablierte Mietdaten und die Fähigkeit zum schnellen Ausstieg wollen, und wenn Sie damit zurechtkommen, dafür das Peso- und Steuerrisiko zu managen.

Kaufen Sie in Asunción, wenn Sie vom Naturell her ein Frühzyklus-Typ sind, wenn Sie die Währungs- und Steuerstruktur für sich statt gegen sich arbeiten lassen wollen, und wenn Sie lange genug halten können, bis die Tiefe des Marktes zu seinem Wachstum aufschließt.

Keine der beiden Antworten ist falsch. Es sind Antworten auf verschiedene Fragen.

FAQ

Ist Asunción tatsächlich die günstigste Hauptstadt Südamerikas, um Immobilien zu kaufen? Beim Quadratmeterpreis gehört sie zu den niedrigsten aller großen Hauptstädte der Region, bei 1.200 bis 1.800 Dollar in der Stadt und 900 bis 1.300 im Wachstumskorridor Trinidad, gegenüber 3.000 bis 5.000 in Buenos Aires und Santiago. Einstiegseinheiten beginnen bei rund 62.900 Dollar.

Was ist der Haken beim Kauf in Paraguay? Die Liquidität. Der Wiederverkaufsmarkt ist dünn und steht am Anfang des Zyklus, mit einer Wohnungsdurchdringung von 12,7 %. Sie bekommen Preis, Währungsstärke und Steuervorteile, geben aber den tiefen, erprobten Wiederverkaufsmarkt auf, den Buenos Aires bietet. Das passt zu längeren Haltedauern.

Können ausländische Käufer eine Finanzierung bekommen? Entwicklerfinanzierung ist bei Neubauten üblich, typischerweise 10 % bis 30 % Anzahlung, der Rest in Raten. Die Konditionen variieren je nach Projekt und Entwickler.

Guaravia ist eine unabhängige Plattform, die Investitionsimmobilien in Asunción für internationale Käufer kuratiert. Für die vollständige Aufschlüsselung von Steuern, Finanzierung und Renditen auf Bezirksebene laden Sie den kostenlosen Paraguay Investment Guide unter www.guaravia.com herunter.